-
계약갱신청구권 사용후 재계약시 갱신청구 다시 할수 있나?카테고리 없음 2024. 11. 22. 13:47
오늘은 조금 복잡하기도 하지만 궁금해하는 사항에 대해 이야기를 해볼까 합니다.
다들 알고 있는 계약갱신청구권에 대한 이야기입니다.
이와관련하여 법조항에 명시되지 않은 수 많은 사례가 실제 현장에서 나오기 때문에 임대인도 임차인도 공인중개사도 심지어 변호사까지도 헷갈리는 경우가 있습니다.
갱신요구원은 기본적으로 '2+2년'의 임대 기간을 보장하므로 주택 임대 시장에서 큰 역할을 합니다.
하지만 오늘 다루는 내용은 기존의 2+2에서 조금 더 연장을 해서 다뤄보겠습니다.
청구권을 사용한 후, 다시 재계약할 때 이 권리를 또 사용할 수 있는지에 대한 이야기입니다.
계약갱신청구권 사용한 이후 다시 재계약을 하고 나면 또 쓸수 있나?
■ 사례를 살펴볼게요.
-- 최초계약 2020. 01. 10. ~ 2022. 01.09. (보증금 3억원)
-- 갱신계약 2022. 01. 10. ~ 2024. 01. 09. (이때 갱신요구권 사용)
-- 새계약 2024. 01. 10. ~ 2026. 01. 09. (보증금 3.5억)
이때 보증금 상승으로 임차인 임대인 합의에 따라 보증금 3.5억으로 새로운 계약서를 작성
이 사례를 가지고 오늘 주제의 핵심인 계약갱신청구권에 대해 보다 심층적으로 알아보겠습니다.
먼저 계약갱신청구권은 임차인이 현 계약 만기 6개월에서 2개월 전에 임대인에게 연장 요청을 할 수 있는 권리입니다.
이때 임대인은 특별한 사유가 없으면 이를 거부할 수 없죠. 그리고 2년간 추가로 계약을 연장하게 됩니다.
하지만 갱신청구권은 단 한 번만 사용할 수 있는 제한이 있습니다.
주택임대차보호법에서는 임차인의 계약갱신청권에 대해 1회에 한하여 행사를 할수있다고 적혀 있기 때문입니다.
갱신요구권을 1회 사용하였으니 더 이상 사용 못한다.
이제 여기서 헷갈리는 부분입니다.
갱신청구권을 사용한 후 재계약할 때, 다시 이 권리를 사용할 수 있는지 궁금해 하죠.
위 사례와 같이 같은 부동산에서 갱신요구권을 사용후 다시 새로운 계약을 했을때 이 권리를 또 사용할 수 있는지 여부입니다.
전문가들에 따르면, 연장 청구권은 한 번만 사용 가능하다는 것이 명확한 답변이에요.
국토부 역시 이에 대해 명확하게 한 번만 사용 가능하다고 밝혔습니다. 이는 임대차 분쟁을 줄이기 위한 조치로 생각됩니다.
즉, 동일 물건에서 동일 임대인과 동일 임차인이라면 요구권은 1번을 사용한 후에 다시 쓸수 없다는 이야기입니다.
동일한 부동산이어도 연장계약이 아닌 새로운 계약이라면 다시 사용 가능하다
하지만 다른 의견도 있습니다.
새계약서를 작성하면서 보증금을 5%가 아닌 그 이상 올렸으며 계약서에도 연장계약이 아닌 새로운 계약이라고 기재를 하였다면 그 계약은 기존의 연장계약이 아닌 새로운 계약으로 봐야 한다는 의견도 있습니다.
이와 관련하여 어떤분이 국토부에 질의를 하여 얻은 답변이 있습니다.
▶기본적으로 계약갱신요구권은 1회에 한하여 쓸수 있음
▣ 계약기간을 연장하면서 일부 조건을 변경하였다고 해도 기존의 틀을 벗어나지 않는 범위라면 요구권 재행사 불가
▣ - 다만 새로운 별도의 임대차계약을 체결하는 것이라면 행사 가능
(여기서 계약의 동일성 판단은 당사자 즉, 임대인과 임차인의 의사와 임대료 인상폭 등 여러사항을 고려해야함)
▣ 만약 특약사항에 새로운 별개 임대차 계약이라고 쓰고 계약갱신요구권이 다시 사용을 할수 있다고 기재를 한다면
동일한 목적물이지만 임대료의 증가와 계약기간 등 중요한 부분이 변동이 되어 계약의 연속성이 상실로 신규계약으로 볼수 있음.
그렇기 때문에 동일한 부동산에서 동일한 임대인과 임차인이 갱신요구권 사용후 다시 계약서를 쓸때 요구권을 다시 쓸수 있는지 여부는 여러가지를 종합하여 판단해야 할 것으로 보입니다.
아직까지는 이와 관련한 판례가 나온적이 없기 때문에 어느것이 정확한 정답이라고 단언하기는 힘이듭니다.
계약갱신청구권을 사용한 이후에 다신 계약서를 작성하는 경우 임대인 입장에서는 기존 계약을 다시 연장하는 재계약이라는 내용을 명시하는 것이 유리하고
임차인의 입장에서는 기존 계약의 재계약이 아닌 새로운 별개의 계약임을 특약사항에 적는 것이 더 유리해보입니다.
오늘은 조금은 복잡해 보이는 갱신청구권에 대해 이야기를 해보았습니다.
서울에서 전세로 거주를 하고 있는 제 친구의 계약연장에 대한 상담을 진행하다보니 이러한 내용까지 이야기를 하게 되더라고요.
그 친구의 경우 조금은 복잡한 내용의 계약이었으며 임대인의 입장이 정확히 무엇인지 몰랐기에 발생가능한 여러 이야기를 하게 되었습니다.
그렇게도 나도 궁금해 했고 또 재계약시 갱신청구권 재사용 여부에 대해 궁금해 하는 사람들이 있을것이라는 생각에 오늘의 포스팅을 하게 되었습니다.
무엇보다도 중요한 것은 임대인과 임차인이 서로의 입장을 이해하고 대화를 통해 합의된 내용을 가지고 계약서를 작성하는 것이라 생각합니다.
그럼 행복한 내일을 위해 중개를 하는 최소장은 이만 물러갈게요~!!
