제주도 연세 1년 계약후 묵시적갱신이 되는지 여부

제주도 연세 1년 계약후 묵시적갱신

 

 

📣 제주도연세1년계약후묵시적갱신

 

반가워요~!!

살기좋은 제주에서 오늘도 행복한 내일을 위해 중개생활에 임하고 있는 제주백방 공인중개사 최소장입니다.

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제주도 연세에 대한 이야기는 많이 들어보셨죠?

다른 지역의 경우에는 월세 또는 전세계약을 많이 하지만 제주도는 연세란 방식도 있습니다.

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1년치 차임을 입주할때 한꺼번에 지불하는 방식이 연세입니다.

전세의 경우에는 보통 2년 단위로 계약을 하지만 연세는 1년 단위로 많이 하게 됩니다.

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그래서 1년 계약이 끝난후에 다시 연장을 하는 경우 묵시적갱신이 되는건지 아닌지에 따라 계약의 종료시점이 다를 수 있어죠.

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오늘은 임대차분쟁조정위원회에도 이와 비슷한 질문이 올라온 내용이 있어서 오늘은 그 질문을 가지고 묵시적갱신 여부를 따져볼게요.

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Q. 질문의 내용은 이렇습니다.

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주택을 임차하였으며 1년짜리 계약을 하였다.

그리고 거주를 하다가 서로간 의사표시 없이 1년이 끝나고 6개월이 지났다.

이때쯤 주인은 2년이 되면 갱신을 하지 않겠다고 통보하였다.

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이 경우 임차인 입장에서는 1년 계약이 끝나고 묵시적 갱신이 되었기 때문에 계약기간의 최단존속기간 2년으로 본다면 앞으로 1년 6개월 더 거주할 수 있는지 여부.

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▶ 질문이 조금 복잡해 보일 수 있지만 위 질문의 요지는 별도 의사표시없이 원래 기간인 1년이 지났으니 그 이후 기간은 묵시적 갱신이 되었는지, 아니면 최단존속기간인 2년 규정에 적용되는지 여부입니다.

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이와 관련하여 우리나라 판례에서 판결한 명확한 내용이 있습니다.

 

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판례의 내용을 살펴보면 '주택임대차보호법에서 2년 미만의 임대차 기간의 만료를 주장할 수는 있지만 2년 미만의 임대차 기간이 종료되었다고 해서 다시 묵시적 갱신되어 새로운 2년간의 임대차 기간이 늘어난 것으로 주장할 수는 없다' 입니다.

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제주도의 경우 연세계약을 하면서 1년단위로 많이 하게됩니다.

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그리고 1년이 지난후에 2년이 도래하기 전에 임차인의 사정에 의하여 계약을 해지하는 경우

- 묵시적 갱신으로 보아 임차인은 계약해지를 주장 할 수 있는지,

- 아니면 최단 존속기간인 2년을 채우고 나가야 하는지 여부가 쟁점이 됩니다.

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결국 우리나라 판례는 1년 계약이 끝난후에는 묵시적갱신은 인정하지 않기 때문에 위에서 질문한 사례에서도 임차인의 주장처럼 3년 (본래임대차기간 1년 + 묵시적갱신 2년)을 주장할 수는 없습니다.

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1년 계약후 묵시적 갱신 정리.

■ 본래 계약기간 1년이 지났다고 해서 묵시적 갱신이 되는 것은 아님

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• 기간 1년으로 정한 경우 : 임차인은 1년 주장 또는 2년 주장가능

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여기서 2년까지 주장이 가능한 이유는 주임법에서 최단존속기간을 2년으로 규정하고 있기 때문.

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• 만약 서로간의 의사통지 없이 본래 계약기간 1년이 자났다면 : 이는 기간이 2년으로 변하는 것임 (본래 계약이 시작되는 날부터 기산하여 2년)

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예를 들어 계약기간이 1년 6개월이 지난후 세입자가 이사를 가야하는 사정이라해도 세입자는 중도 해지를 하지 못함. 2년을 채워야 함.

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• 묵시적갱신은 2년의 기간이 끝나야 가능 : 계약기간 2년 종료후에 묵시작 갱신 됨.

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